BerlianPos.Com | JSCgroupmedia ~ Hampir dua dari tiga rumah di kawasan elite Sentosa Cove, Singapura, yang dijual kembali sepanjang Mei 2023 hingga Juni 2026 tercatat berpindah tangan di bawah harga pembelian sebelumnya.
Data Mogul.sg yang dikutip The Straits Times menunjukkan, sebanyak 64,5 persen transaksi resale yang dianalisis mengalami kerugian secara nominal.
Fenomena tersebut menjadi perhatian karena Sentosa Cove selama ini dikenal sebagai salah satu kawasan hunian premium Singapura dengan rumah-rumah mewah di tepi laut. Namun, harga tinggi dan citra eksklusif ternyata tidak otomatis menjamin pemilik memperoleh keuntungan ketika menjual kembali propertinya.
Dalam transaksi yang merugi, rata-rata selisih antara harga pembelian sebelumnya dan harga penjualan mencapai S$1,28 juta. Angka tersebut baru menggambarkan kerugian berdasarkan harga transaksi.
Beban sebenarnya berpotensi lebih besar karena perhitungan itu belum memasukkan biaya seperti bea meterai, pajak properti, biaya hukum serta komisi agen properti.
Data tersebut sekaligus menunjukkan bahwa persoalan pasar Sentosa Cove tidak sesederhana anggapan bahwa kawasan mewah selalu menghasilkan capital gain. Nilai sebuah properti sangat dipengaruhi waktu pembelian, harga ketika dibeli, kondisi unit, permintaan pasar serta kemampuan menemukan pembeli yang bersedia membayar sesuai ekspektasi pemilik.
Pada periode sebelumnya, yakni Maret 2020 hingga April 2023, sekitar 62,8 persen transaksi yang dianalisis Mogul.sg juga tercatat merugi. Rata-rata kerugian pada transaksi yang merugi bahkan mencapai S$1,56 juta.
Artinya, proporsi transaksi yang merugi meningkat tipis pada periode terbaru, tetapi rata-rata nominal kerugiannya justru mengecil. Sebaliknya, keuntungan yang diperoleh pemilik yang berhasil menjual di atas harga beli mengalami penurunan cukup tajam.
Rata-rata keuntungan kotor transaksi yang menghasilkan laba turun dari sekitar S$1,75 juta pada periode Maret 2020-April 2023 menjadi hanya sekitar S$655.590 pada Mei 2023-Juni 2026. Penurunan tersebut mencapai sekitar 62 persen.
Temuan Mogul.sg juga mendapatkan gambaran serupa dari riset Cushman & Wakefield. Lembaga tersebut mencatat hanya 83 dari 244 transaksi resale hunian non-landed di Sentosa Cove sepanjang 2021 hingga semester pertama 2026 yang menghasilkan keuntungan. Untuk rumah landed, hanya 23 dari 47 transaksi yang tercatat menghasilkan laba.
Data tersebut penting dibaca secara proporsional. Kerugian transaksi individual tidak berarti seluruh harga properti Sentosa Cove sedang mengalami kejatuhan.
Perbandingan tersebut memperlihatkan harga ketika sebuah unit dibeli dengan harga ketika pemilik berikutnya menjualnya. Dengan demikian, hasilnya sangat bergantung pada kapan seseorang masuk ke pasar dan berapa harga yang dibayarkan saat itu.
Pasar properti Singapura secara keseluruhan juga tidak dapat disamakan dengan kondisi Sentosa Cove. Kawasan tersebut memiliki karakter yang jauh lebih khusus karena menyasar kelompok pembeli yang menginginkan ruang luas, privasi, lingkungan waterfront serta suasana hunian menyerupai resor.
Masalahnya, ceruk pasar tersebut sekaligus menjadi tantangan. Analis yang dikutip The Straits Times menilai banyak keluarga lokal masih mempertimbangkan akses menuju sekolah, pusat aktivitas, transportasi dan berbagai fasilitas di daratan utama Singapura sebagai faktor penting dalam memilih rumah.
Kondisi itu membuat basis calon pembeli Sentosa Cove relatif lebih terbatas. Ketika pemilik ingin menjual rumah dengan harga tinggi, tidak banyak pembeli yang memiliki kemampuan sekaligus keinginan untuk membayar sesuai harga yang ditawarkan.
Ukuran pasar Sentosa Cove sendiri tergolong kecil. Cushman & Wakefield memperkirakan terdapat sekitar 392 rumah landed dan 1.766 rumah non-landed di kawasan tersebut hingga kuartal II 2026.
Faktor lain yang turut memengaruhi pasar adalah struktur kepemilikan properti. Rumah-rumah di Sentosa Cove umumnya berdiri di atas hak sewa 99 tahun, berbeda dengan sejumlah properti di kawasan premium Singapura yang memiliki status freehold atau masa sewa 999 tahun.
Status leasehold tidak berarti harga properti otomatis turun setiap tahun. Lokasi, kualitas bangunan, ketersediaan lahan, permintaan dan kondisi pasar tetap menjadi faktor utama. Namun, semakin pendek sisa masa sewa, pertimbangan tersebut dapat semakin diperhatikan calon pembeli.
Kondisi pasar juga menghadapi perubahan kebijakan terhadap pembeli asing. Di Singapura, warga asing membutuhkan persetujuan pemerintah sebelum membeli properti hunian landed, termasuk di Sentosa Cove.
Selain itu, sejak 27 April 2023, tarif Additional Buyer’s Stamp Duty (ABSD) untuk warga asing yang membeli properti hunian Singapura meningkat dari 30 persen menjadi 60 persen. Kebijakan tersebut membuat biaya masuk ke pasar properti menjadi jauh lebih mahal.
Sebagai gambaran, pembelian rumah senilai S$5 juta oleh warga asing dapat menimbulkan kewajiban ABSD sebesar S$3 juta, belum termasuk Buyer’s Stamp Duty dan biaya transaksi lainnya. Besarnya beban tersebut tentu dapat memengaruhi keputusan investor atau pembeli asing.
Meski demikian, sejumlah perkembangan terbaru menunjukkan bahwa pasar Sentosa Cove belum sepenuhnya kehilangan daya tarik.
Berdasarkan data Realis yang dikutip analis, harga resale hunian non-landed di Sentosa Cove pada kuartal II 2026 meningkat 5,7 persen dibanding kuartal sebelumnya dan 7,5 persen dibandingkan periode yang sama tahun sebelumnya.
Namun, kenaikan harga tersebut belum sepenuhnya diikuti peningkatan aktivitas transaksi. Pada semester pertama 2026 tercatat hanya 35 transaksi non-landed, jauh lebih sedikit dibandingkan 68 transaksi pada semester pertama 2021.
Situasi tersebut memperlihatkan karakter utama pasar properti mewah: nilai aset yang tinggi tidak selalu berarti likuiditas tinggi. Sebuah rumah dapat bernilai jutaan dolar Singapura, tetapi pemilik tetap membutuhkan waktu dan pembeli yang tepat untuk memperoleh harga jual sesuai harapan.
Bagi investor, kondisi ini menjadi pengingat bahwa membeli properti bukan semata-mata soal prestise atau kenaikan harga kawasan. Perhitungan harus mempertimbangkan harga masuk, biaya kepemilikan, pajak, masa sewa, biaya transaksi, profil calon pembeli hingga potensi likuiditas ketika aset hendak dijual.
Bagi masyarakat luas, fenomena Sentosa Cove juga memberikan pelajaran penting bahwa kenaikan harga properti secara agregat tidak otomatis berarti setiap pemilik memperoleh keuntungan. Dua rumah yang berada di kawasan sama dapat memberikan hasil investasi berbeda karena dibeli pada waktu dan harga yang berbeda.
Karena itu, angka kerugian S$1,28 juta tidak seharusnya dimaknai sebagai bukti bahwa seluruh rumah di Sentosa Cove sedang anjlok. Data tersebut lebih tepat dipahami sebagai gambaran mengenai risiko investasi pada pasar properti premium yang sangat selektif.
Pada akhirnya, Sentosa Cove memperlihatkan satu prinsip sederhana dalam investasi: aset mahal belum tentu mudah dijual kembali dengan keuntungan. Ketika jumlah pembeli terbatas, biaya transaksi tinggi dan faktor masa sewa semakin diperhitungkan, pemilik harus realistis terhadap harga pasar.
Bagi calon investor, pelajaran terpenting bukan sekadar mengejar kawasan elite, melainkan memahami fundamental aset dan kemampuan pasar menyerapnya.
Sebab dalam investasi properti, keuntungan baru benar-benar berarti ketika aset dapat dijual pada harga yang mampu menutup seluruh biaya sekaligus memberikan imbal hasil yang layak. | BerlianPos.Com | */Redaksi | *** |
